Affittare un Appartamento a New York: Tutto Quello che Devi Sapere nel 2026

Indice: Affittare un Appartamento a New York: Tutto Quello che Devi Sapere nel 2026

1. - Si può affittare un appartamento a New York come turista?
2. - Cos'è la Local Law 18 — e perché cambia tutto per i turisti
3. - Airbnb e VRBO funzionano ancora a New York?
4. - La vera alternativa: le residence-hotel di lusso a Manhattan
5. - Residence Hotels in Manhattan
6. - Le nostre residence preferite a New York: dove soggiornare con atmosfera da appartamento
7. - Soggiorni lunghi a New York: residence di lusso o extended stay hotel?
8. - Cosa cercare in una residence hotel a New York: la guida all'acquisto
9. - Residence Hotels in Manhattan
10. - Domande frequenti sugli affitti a New York

New York vieta gli affitti brevi ai turisti dal 2023. Ecco la guida onesta alle tue opzioni — e le alternative che ti danno tutto quello che cercavi, senza rischi.

New York è una delle città più visitate al mondo — e una delle più restrittive in materia di affitti brevi. Dal settembre 2023, affittare un intero appartamento privato per meno di 30 giorni è diventato praticamente impossibile per i turisti. Quello che ancora appare su Airbnb, VRBO o Booking.com non è quello che sembra. Esistono però alternative eleganti, legali, e con una vera atmosfera residenziale — che ti permettono di vivere New York come un newyorkese. Ecco la storia completa.

Si può affittare un appartamento a New York come turista?

La risposta breve è: no, non nel senso in cui probabilmente lo intendi.

Ogni anno migliaia di italiani cercano appartamenti vacanze a New York o case vacanze a New York — l'idea di soggiornare in un appartamento privato, con la propria cucina e il proprio spazio, è comprensibile e legittima. È il modo più naturale di vivere una città, soprattutto per le famiglie o per chi si ferma più di qualche giorno.

Fino a qualche anno fa, era normale arrivare a New York e soggiornare in un appartamento privato affittato su Airbnb per una settimana o dieci giorni. Quei tempi sono finiti. Nel gennaio 2022, la città di New York ha approvato la Local Law 18, entrata in vigore il 5 settembre 2023, che ha trasformato radicalmente il mercato degli affitti brevi.

In pratica: affittare un intero appartamento per meno di 30 giorni è illegale, salvo rarissime eccezioni. Non è una questione di piattaforma — vale per Airbnb, VRBO, Booking.com e qualsiasi altro canale. Le case vacanze e gli appartamenti per turisti, nel senso tradizionale del termine, non esistono più a New York City.

Se stai pianificando un soggiorno di 2, 5 o 10 giorni a New York e stai cercando qualcosa che assomigli a un appartamento, questa guida ti aiuta a capire cosa è cambiato — e dove trovare esattamente quello che cerchi, in modo legale e senza brutte sorprese.

Cos'è la Local Law 18 — e perché cambia tutto per i turisti

La Local Law 18 è la legge municipale che regola gli affitti brevi a New York City. È la normativa più restrittiva sugli affitti turistici di qualsiasi grande città americana, e il suo impatto è stato immediato e radicale.

Ecco cosa prevede, in modo chiaro:

• Durata minima: affittare un appartamento intero per meno di 30 giorni consecutivi è illegale negli edifici residenziali (cosiddetti "Class A", ovvero i condomini con tre o più unità — la quasi totalità degli edifici di Manhattan e degli altri borough).
• Host presente obbligatorio: se l'affitto è inferiore a 30 giorni, il proprietario o il residente permanente deve essere fisicamente presente nell'appartamento per tutta la durata del soggiorno. Nessuna eccezione.
• Massimo due ospiti: anche nei rari casi in cui l'affitto breve è legale, è consentito ospitare al massimo due persone contemporaneamente.
• Registrazione obbligatoria: chi affitta deve registrarsi presso il Mayor's Office of Special Enforcement (OSE) e ottenere un numero di registrazione. Le piattaforme non possono pubblicare annunci non registrati.
• Sanzioni: le multe per chi viola la legge — sia host che ospiti in alcuni casi — possono essere molto elevate. Nel 2025, la città ha avviato le prime cause legali formali contro affittacamere non conformi.

Il risultato? Gli annunci di Airbnb a New York sono crollati da oltre 38.000 attivi a inizio 2023 a poco più di 3.000 nel 2025 — una riduzione superiore al 90%.

Nota: a fine 2024 è stata presentata al Consiglio Comunale una proposta di riforma (Intro. 1107) che potrebbe allentare alcune restrizioni. Al momento della pubblicazione di questa guida, la proposta è ancora in esame. Torneremo ad aggiornare questa pagina non appena ci saranno sviluppi concreti.

Airbnb e VRBO funzionano ancora a New York?

Tecnicamente sì — ma con limitazioni molto severe che, nella pratica, rendono difficile trovare quello che la maggior parte dei turisti cerca.

Quello che trovi oggi sulle piattaforme di affitto breve a New York è principalmente:

• Stanze in appartamenti condivisi, dove il proprietario è presente. Non si tratta di avere un appartamento tutto per sé — si condivide lo spazio con il residente.
• Appartamenti con affitto minimo di 30 giorni, che esulano dalla categoria "affitto breve" ai sensi della legge e sono quindi legali. Ma non sono una soluzione per chi trascorre una settimana o dieci giorni in città.
• Annunci non conformi, che esistono ancora in numero ridotto e che comportano rischi concreti: cancellazioni dell'ultimo minuto da parte della piattaforma, rimborsi complicati, o — nel caso peggiore — segnalazioni alle autorità.

Il rischio principale per il turista non è la multa (che in genere colpisce l'host, non l'ospite), ma la cancellazione improvvisa della prenotazione — anche pochi giorni prima della partenza — perché la piattaforma ha rilevato la non conformità. Con voli già prenotati e itinerario definito, ritrovarsi senza alloggio a New York non è uno scenario piacevole.

La nostra raccomandazione: se cerchi un soggiorno con atmosfera residenziale e cucina propria, esistono alternative molto più sicure — e spesso più belle.

La vera alternativa: le residence-hotel di lusso a Manhattan

New York ha una categoria di alloggi che esiste da decenni e che risponde esattamente a quello che i turisti cercano quando pensano a un appartamento: spazio, cucina, atmosfera domestica, posizione privilegiata. Si chiamano residence hotel o apart-hotel — e sono completamente legali, perché classificati come strutture ricettive a tutti gli effetti, non come appartamenti residenziali.

Non sono hotel standard con una stanza e un letto. Sono suite con soggiorno separato, cucina completamente attrezzata, lavatrice, e tutti i servizi di un hotel di lusso — portiere, palestra, servizio in camera — ma con la libertà e la riservatezza di una casa privata.

Per famiglie, coppie in viaggio lungo, professionisti in trasferta, o semplicemente chi vuole sentirsi a casa in una delle città più belle del mondo, sono la scelta più intelligente che esista.

Noi di New York Welcome collaboriamo con alcune delle migliori strutture di questo tipo a Manhattan. Le abbiamo visitate, verificate, e le consigliamo perché le conosciamo — non perché le rivendiamo come prodotto standard.

Residence Hotels in Manhattan

 

 

Le nostre residence preferite a New York: dove soggiornare con atmosfera da appartamento

The Marmara Park Avenue — Midtown Manhattan

Una delle residenze più eleganti di Midtown, in un palazzo storico del 1927 a due passi dal Bryant Park e dalla New York Public Library. Le suite hanno cucine complete, arredi su misura, finestre a tutta altezza, accesso a una piscina coperta, hammam turco e spa. È il tipo di posto in cui arrivi per cinque giorni e pensi che potresti abitarci per sempre.

AKA Central Park — Midtown West

Suite ampie e luminose a un passo da Central Park, Carnegie Hall e Fifth Avenue. Cucine in acciaio e marmo, cinema privato in struttura, personal trainer su richiesta. L'AKA è pensato per soggiorni medio-lunghi, ma accetta anche soggiorni brevi — con tutti i comfort di un appartamento di design newyorkese.

Sonesta Simply Suites — Upper East Side

Un'opzione più sobria ma altrettanto funzionale, ideale per famiglie o per chi cerca spazio senza rinunciare alla qualità. Suite con cucina completa, zona notte separata, e una posizione comoda per esplorare sia Midtown che l'Upper East Side.

The Beekman Tower, Trademark Collection by Wyndham — Midtown East

Un apart-hotel nel vero senso del termine, nel cuore di Midtown East — a 4 minuti a piedi dall'ONU e a pochi isolati dal Chrysler Building. Le 178 camere sono dotate di cucina completa con frigorifero e forno, microonde e wi-fi gratuito — tutto quello che serve per sentirsi davvero a casa. Fitness center 24 ore, bar, room service e servizio di concierge completano l'offerta. Una struttura solida e funzionale, ideale per chi vuole spazio, indipendenza e una posizione comoda per esplorare sia Midtown che la Lower Manhattan.

→ Scopri tutte le nostre residence a New York

Soggiorni lunghi a New York: residence di lusso o extended stay hotel?

Non tutti i soggiorni sono uguali — e non tutte le soluzioni con cucina e spazio proprio si trovano nella stessa fascia di prezzo. Prima di scegliere, vale la pena capire la differenza tra due categorie distinte che spesso vengono confuse.

Le residence e apart-hotel di lusso — come il Marmara Park Avenue, AKA Central Park o il Beekman Tower — sono pensate per chi vuole il comfort di un appartamento senza rinunciare a nulla: arredi di design, servizi da hotel a 4 o 5 stelle, portiere, spa, ristorante, posizione privilegiata. Sono la scelta giusta per coppie, viaggiatori VIP, o famiglie che vogliono un soggiorno di qualità superiore con tutti i comfort inclusi. Il prezzo riflette tutto questo.

Gli extended stay hotel sono una categoria diversa — non meno valida, semplicemente orientata a un altro tipo di viaggiatore. Sono strutture pensate per chi si ferma una o più settimane, vuole la praticità di una cucina propria per risparmiare sui pasti, e non ha bisogno di tutti i servizi di un hotel di lusso. Camere più semplici, standard affidabili, colazione spesso inclusa, posizione centrale. Perfetti per famiglie con bambini, gruppi di amici, o chi viaggia con un budget più attento.

Di seguito le strutture extended stay che consigliamo a Manhattan — verificate, ben posizionate, e con cucina o angolo cottura in ogni suite.

Radio City Apartments — Midtown Manhattan

Un indirizzo con una storia vera: costruito nel 1904, a due passi da Times Square, Broadway e dalla Radio City Music Hall. Studio, bilocale e trilocale disponibili, tutti con angolo cottura. Una soluzione indipendente, pratica e ben posizionata, ideale per chi vuole libertà senza i vincoli di una grande catena. Vedi disponibilità →

Candlewood Suites Times Square — IHG

La scelta più economica della lista — e l'unica con cucina completa a questo livello di prezzo. Studio suite con frigorifero, microonde, piano cottura e tutto il necessario per cucinare in autonomia. Fitness center 24 ore, wi-fi gratuito, e una posizione a pochi passi da Penn Station, Madison Square Garden e Broadway. Perfetto per chi vuole la massima indipendenza e preferisce fare la spesa piuttosto che pagare il ristorante ogni sera.

TownePlace Suites by Marriott — Times Square e Chelsea

Due location a Manhattan — Midtown e Chelsea — con la stessa formula: studio suite con angolo cottura, colazione americana inclusa ogni mattina e fitness center 24 ore. Pulito, moderno, affidabile. La colazione inclusa è un valore reale per le famiglie. La location di Chelsea è comoda per chi vuole esplorare anche l'High Line, Hudson Yards e il Meatpacking District.

Residence Inn by Marriott — Tre location a Manhattan

Il marchio extended stay più collaudato di Marriott, con tre indirizzi a Manhattan: Times Square, Central Park e Midtown East. Cucina completa in ogni suite, colazione inclusa, servizio di consegna spesa gratuito e fitness center. La scelta più completa della categoria — ideale per soggiorni di una settimana o più, famiglie con bambini o professionisti in trasferta.

Homewood Suites by Hilton — Midtown Manhattan Times Square

Il più spazioso della lista tra le catene — studio, bilocali e trilocali con cucina completa dotata di piano cottura, lavastoviglie e frigorifero. Colazione abbondante inclusa ogni mattina, rooftop terrace, servizio di consegna spesa gratuito e lavanderia in struttura. Tre isolati da Penn Station, pochi minuti a piedi da Times Square e Broadway.

Hyatt House New York / Chelsea

L'unica struttura della lista fuori da Midtown — e per molti viaggiatori è proprio questo il punto di forza. Chelsea e il Flatiron District offrono un'esperienza più autentica e residenziale rispetto all'area di Times Square. Le suite hanno cucine complete in acciaio inox con piano cottura a induzione, lavastoviglie e frigorifero; alcune includono anche lavatrice e asciugatrice in camera. Colazione inclusa, rooftop terrace con viste sulla città, fitness center 24 ore. A 700 metri da Penn Station e dalla fermata della metropolitana sotto casa. Ottima scelta per chi vuole esplorare Chelsea, l'High Line e il Flatiron con la comodità di tornare a piedi.

Cosa cercare in una residence hotel a New York: la guida all'acquisto

Se è la prima volta che consideri questo tipo di alloggio, ecco i criteri che usiamo noi quando valutiamo una struttura per i nostri clienti:

• Cucina vera, non un angolo cottura: la differenza tra una cucina attrezzata e un microonde con un fornellino è enorme, soprattutto per le famiglie o i soggiorni di più giorni. Verifica sempre che ci siano piano cottura, forno, frigorifero e stoviglie.
• Spazio separato: soggiorno e zona notte separati fanno una differenza enorme sul comfort, soprattutto con bambini o per soggiorni superiori a tre o quattro notti.
• Quartiere: Midtown è comodo per i principali attrattori turistici, ma l'Upper East Side e l'Upper West Side offrono un'esperienza più autentica e residenziale. Il Financial District è ideale per chi visita la Lower Manhattan.
• Servizi inclusi: portiere 24 ore, palestra, lavanderia in struttura, wi-fi ad alta velocità — dettagli che fanno la differenza in un soggiorno lungo.
• Flessibilità sulla durata: alcune residence hanno un soggiorno minimo di 7 o 30 notti. Verifica sempre prima di prenotare.

Residence Hotels in Manhattan

 

 

Domande frequenti sugli affitti a New York

Airbnb è legale a New York?

Airbnb come piattaforma è legale, ma le opzioni disponibili per i turisti sono molto limitate. Dal settembre 2023, affittare un intero appartamento per meno di 30 giorni è illegale negli edifici residenziali di New York. Ciò che resta su Airbnb sono principalmente stanze in appartamenti dove il proprietario è presente — non un appartamento privato tutto per sé.

Posso affittare un appartamento intero a New York per una settimana?

No, non legalmente. La Local Law 18 vieta gli affitti di interi appartamenti per meno di 30 giorni negli edifici residenziali, a meno che il proprietario non sia fisicamente presente durante l'intero soggiorno. Se cerchi un alloggio con spazio e cucina per una settimana, le residence hotel come il Marmara o AKA sono la soluzione più indicata.

Cosa rischio se prenoto un Airbnb non regolare a New York?

Il rischio principale per il turista non è la multa diretta, ma la cancellazione improvvisa della prenotazione — talvolta pochi giorni prima dell'arrivo — perché la piattaforma ha rilevato un annuncio non conforme. Con voli e programma già definiti, ritrovarsi senza alloggio è un problema serio. La nostra raccomandazione è di affidarsi a strutture certificate e verificate.

Cos'è la Local Law 18?

È la legge municipale di New York City approvata nel gennaio 2022 ed entrata in vigore nel settembre 2023. Obbliga i proprietari che affittano per breve periodo a registrarsi con il Mayor's Office of Special Enforcement, impone la presenza fisica dell'host durante il soggiorno, limita gli ospiti a un massimo di due persone, e vieta di fatto l'affitto di interi appartamenti per meno di 30 giorni. Ha ridotto le disponibilità su Airbnb di oltre il 90%.

Esistono appartamenti per turisti a New York?

Sì — ma si trovano nelle residence hotel e negli apart-hotel, non su Airbnb. Strutture come il Marmara, AKA e altre che collaborano con noi offrono suite con cucina completa, zona living separata e tutti i servizi di un hotel di lusso. È la soluzione legale e spesso più confortevole rispetto a un appartamento privato.

Cos'è un residence hotel a New York?

È una struttura ricettiva classificata come hotel a tutti gli effetti — quindi legale per soggiorni brevi — ma con appartamenti o suite dotate di cucina completa, soggiorno separato e un'atmosfera più domestica rispetto a una camera d'albergo standard. Ideale per famiglie, soggiorni di più giorni, o semplicemente per chi non vuole sentirsi in hotel.

Costa meno un appartamento rispetto a un hotel a New York?

Non necessariamente — anzi, spesso il contrario. Le poche opzioni di affitto breve rimaste a New York dopo la Local Law 18 tendono ad avere prezzi più alti rispetto al periodo precedente, con meno disponibilità e meno garanzie. Le residence hotel di qualità offrono un rapporto qualità/spazio eccellente, soprattutto per famiglie o gruppi che hanno bisogno di più camere o di una cucina vera.

Come posso prenotare una residence a New York tramite New York Welcome?

Basta contattarci con le tue date, la composizione del gruppo e il tipo di esperienza che stai cercando. Selezioniamo la struttura più adatta a te, gestiamo la prenotazione, e la integriamo nel tuo soggiorno a New York — tour privati, trasferimenti, esperienze su misura. Tutto in un unico punto di riferimento.

→ Contattaci per pianificare il tuo soggiorno a New York

Questa guida è aggiornata a maggio 2026. La normativa sugli affitti brevi a New York è in continua evoluzione — in particolare la proposta di riforma Intro. 1107 è ancora in discussione al Consiglio Comunale. Torneremo ad aggiornare questa pagina non appena ci saranno sviluppi ufficiali.